صلح نامه سرقفلی مغازه

صلح نامه سرقفلی مغازه یک سند حقوقی است که برای انتقال حق سرقفلی از فردی به فرد دیگر مورد استفاده قرار می گیرد و نقش کلیدی در معاملات املاک تجاری دارد. این سند بر اساس عقد صلح در قانون مدنی تنظیم شده و می تواند به صورت عادی یا رسمی باشد. تنظیم دقیق و آگاهانه صلح نامه سرقفلی، از بروز اختلافات آتی جلوگیری کرده و حقوق تمامی طرفین معامله را تضمین می کند. اهمیت این سند در انتقال قانونی و معتبر یکی از باارزش ترین حقوق مالی در فضای کسب وکار است.

حق سرقفلی، به عنوان یک ارزش مالی نامشهود، از دیرباز در نظام حقوقی و اقتصادی ایران از اهمیت ویژه ای برخوردار بوده است. این حق که اغلب با حق کسب و پیشه و تجارت اشتباه گرفته می شود، به دلیل ماهیت پیچیده و ابعاد حقوقی گسترده اش، همواره چالش هایی را برای فعالان حوزه املاک تجاری، مستاجران و مالکان ایجاد کرده است. صلح نامه، به عنوان یکی از عقود لازم در قانون مدنی، ابزاری مطمئن و کارآمد برای انتقال این حق محسوب می شود. در دنیای پر از پویایی معاملات تجاری، شناخت دقیق از مبانی، الزامات قانونی و مراحل تنظیم صلح نامه سرقفلی مغازه، برای هر فردی که با این موضوع سروکار دارد، حیاتی است. این مقاله به تفصیل به بررسی تمامی ابعاد صلح نامه سرقفلی مغازه خواهد پرداخت.

بخش اول: مفهوم شناسی سرقفلی و صلح آن

برای درک صحیح صلح نامه سرقفلی، ابتدا باید با مفاهیم بنیادی آن آشنا شد. شناخت دقیق سرقفلی، حق کسب و پیشه و ماهیت عقد صلح، گامی اساسی در پیمودن مسیر قانونی انتقال این حقوق است.

1.1. سرقفلی چیست؟ تعریف، ماهیت و تفاوت با حق کسب و پیشه

«سرقفلی» در نظام حقوقی ایران، به مبلغی اطلاق می شود که مستاجر در ابتدای اجاره ملک تجاری به موجر می پردازد تا حق استفاده از منافع تجاری آن ملک را به دست آورد. این حق، عمدتاً بر اساس «قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶» تعریف و تنظیم می شود. ماهیت سرقفلی، حقی است مالی و مستقل که به مستاجر اجازه می دهد تا از اعتبار و شهرت تجاری ملک و موقعیت خاص آن بهره مند شود و در صورت واگذاری به غیر، مبلغی را از مستاجر جدید دریافت کند.

«حق کسب و پیشه و تجارت» مفهومی قدیمی تر است که ریشه در «قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶» و قوانین قبل از آن دارد. این حق، ناشی از تلاش و فعالیت مستاجر در محل کسب است که به مرور زمان باعث رونق و ایجاد شهرت برای آن ملک تجاری می شود. به عبارت دیگر، حق کسب و پیشه، ارزشی است که مستاجر با فعالیت خود به ملک می افزاید. تفاوت عمده این دو در زمان ایجاد و مبنای قانونی آن هاست. سرقفلی در ابتدای عقد اجاره و با توافق طرفین ایجاد می شود، در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت در طول مدت اجاره و به واسطه فعالیت مستاجر شکل می گیرد. در حال حاضر، اجاره نامه هایی که پس از سال ۱۳۷۶ تنظیم می شوند، تحت شمول قانون جدید قرار گرفته و عمدتاً موضوع سرقفلی مطرح است، مگر اینکه صراحتاً به قوانین قبلی اشاره شده باشد.

1.2. عقد صلح در قانون مدنی و کاربرد آن در سرقفلی

«عقد صلح» یکی از مهم ترین و پرکاربردترین عقود در قانون مدنی ایران است که بر اساس ماده ۷۵۲ قانون مدنی، به منظور رفع تنازع یا جلوگیری از تنازع احتمالی، یا به هر عنوان دیگری منعقد می شود. ماهیت عقد صلح، «لازم» است، به این معنا که پس از انعقاد صحیح، هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را به طور یک جانبه ندارند، مگر در موارد خاص قانونی یا به موجب شروطی که خودشان ضمن عقد قرار داده اند. این ویژگی لازم بودن، به صلح نامه اعتبار و پایداری می بخشد.

استفاده از عقد صلح برای انتقال سرقفلی، مزایای متعددی دارد. اولاً، صلح عقدی است که می تواند به صورت «معوض» (در برابر دریافت عوض) یا «مجانی» (بدون دریافت عوض) منعقد شود، که این انعطاف پذیری به طرفین اجازه می دهد تا متناسب با شرایط خود عمل کنند. ثانیاً، صلح به دلیل ماهیت لازم بودن، اطمینان و قطعیت حقوقی بیشتری را نسبت به برخی دیگر از عقود فراهم می کند. این عقد به طرفین کمک می کند تا با توافق و تراضی، از بروز اختلافات پیچیده و طولانی مدت قضایی در آینده جلوگیری نمایند و فرآیند انتقال را با شفافیت و سادگی حقوقی بیشتری انجام دهند.

1.3. چه زمانی به صلح نامه سرقفلی مغازه نیاز داریم؟

نیاز به تنظیم صلح نامه سرقفلی مغازه در موقعیت های مختلفی پدید می آید که هر یک دارای اقتضائات خاص حقوقی هستند. درک این موقعیت ها، به طرفین کمک می کند تا تصمیمات آگاهانه تری اتخاذ کنند:

• انتقال از مستاجر به مستاجر دیگر: شایع ترین مورد، زمانی است که مستاجر فعلی یک مغازه که دارای حق سرقفلی است، قصد دارد این حق را به شخص ثالثی (مستاجر جدید) واگذار کند. در این صورت، مستاجر جدید مبلغی به عنوان سرقفلی به مستاجر قبلی پرداخت کرده و حق سرقفلی به او منتقل می شود.
• انتقال از مالک به مستاجر جدید: اگر مالک یک مغازه تجاری برای اولین بار قصد اجاره دادن ملک و دریافت سرقفلی را داشته باشد، یا اگر حق سرقفلی به هر دلیلی به مالک بازگشته باشد، می تواند آن را با صلح نامه به مستاجر جدید منتقل کند.
• رفع تنازع و اختلافات احتمالی: گاهی اوقات میان موجر و مستاجر یا حتی بین چندین مستاجر یا ورثه در مورد حق سرقفلی، اختلافاتی بروز می کند. صلح نامه می تواند ابزاری مؤثر برای حل و فصل این اختلافات و جلوگیری از طرح دعاوی طولانی مدت در دادگاه باشد. طرفین با توافق بر سر شروط صلح، به یک راه حل حقوقی و مورد تایید دست می یابند.
• انتقال به ورثه یا به صورت هبه: حق سرقفلی، به عنوان یک حق مالی، قابلیت انتقال از طریق ارث را دارد. همچنین، ممکن است فردی بخواهد این حق را به صورت هبه (بخشش) یا وصیت به دیگری منتقل کند. در چنین مواردی نیز تنظیم صلح نامه می تواند برای مستندسازی و قانونی کردن این انتقال مفید باشد.
• صلح عمری سرقفلی: در برخی شرایط، مالک یا دارنده حق سرقفلی ممکن است مایل باشد که این حق را برای مدت عمر خود یا عمر متصالح به دیگری صلح کند که آثار حقوقی خاص خود را دارد و در ادامه به آن می پردازیم.

بخش دوم: مراحل عملی تنظیم صلح نامه سرقفلی مغازه

تنظیم صلح نامه سرقفلی مغازه، چه به صورت عادی و چه رسمی، نیازمند رعایت مراحل و جمع آوری مدارک خاصی است. آگاهی از این فرآیندها، به طرفین کمک می کند تا با دقت و اطمینان بیشتری اقدام کنند.

2.1. انواع صلح نامه سرقفلی: عادی یا رسمی؟ کدامیک بهتر است؟

صلح نامه سرقفلی را می توان به دو شیوه کلی تنظیم کرد: عادی و رسمی. انتخاب بین این دو، بستگی به میزان اعتبار حقوقی مورد انتظار، هزینه ها و پیچیدگی های فرآیند دارد.

صلح نامه عادی:

صلح نامه عادی سندی است که توسط خود طرفین یا وکیل آن ها، بدون دخالت دفاتر اسناد رسمی تنظیم و امضا می شود. این سند معمولاً در فرمت های از پیش آماده یا به صورت دست نویس تهیه می شود.

• مزایا:
  • سهولت در تنظیم و دسترسی.
  • هزینه کمتر، زیرا شامل حق التحریر و حق الثبت دفترخانه نمی شود.
  • انعطاف پذیری بیشتر در نگارش شروط و توافقات.
• معایب:
  • اعتبار حقوقی کمتر در مقایسه با سند رسمی.
  • در صورت بروز اختلاف، اثبات صحت و اصالت آن در مراجع قضایی دشوارتر است و نیاز به شهادت شهود یا دلایل دیگر دارد.
  • امکان جعل یا انکار مفاد آن توسط یکی از طرفین بیشتر است.
  • عدم قطعیت در اجرای تعهدات بدون نیاز به طرح دعوی.

صلح نامه رسمی:

صلح نامه رسمی سندی است که در دفاتر اسناد رسمی و با حضور طرفین یا وکلای قانونی آن ها تنظیم و ثبت می شود. این اسناد توسط سردفتر امضا و ممهور می شوند.

• مزایا:
  • بالاترین اعتبار حقوقی، زیرا سند رسمی محسوب می شود و مفاد آن در دادگاه قابل انکار نیست.
  • عدم نیاز به اثبات اصالت و صحت، بار اثبات را از دوش طرفین برمی دارد.
  • قابلیت اجرایی بالا: در صورت تخلف یکی از طرفین، می توان از طریق مراجع ثبتی برای اجرای مفاد آن اقدام کرد، بدون نیاز به طرح دعوی در دادگاه (اجراییه).
  • امنیت بیشتر در نگهداری و آرشیو توسط دفترخانه.
• معایب:
  • هزینه بیشتر شامل حق التحریر دفترخانه، مالیات ها و عوارض.
  • فرآیند زمان برتر به دلیل نیاز به استعلامات مختلف.
  • عدم انعطاف پذیری در نگارش برخی شروط که با قوانین ثبتی مغایرت داشته باشند.

توصیه کارشناسی بر این است که برای انتقال حق سرقفلی مغازه، حتی الامکان از صلح نامه رسمی استفاده شود. اعتبار بالا و قابلیت اجرایی فوری آن، ریسک های حقوقی را به حداقل می رساند و اطمینان خاطر بیشتری را برای طرفین به ارمغان می آورد.

2.2. گام به گام تا تنظیم صلح نامه رسمی در دفترخانه

تنظیم صلح نامه رسمی سرقفلی مغازه، فرآیندی ساختارمند است که نیاز به رعایت ترتیبی از مراحل دارد:

1. بررسی مدارک و مستندات اولیه: قبل از هر اقدامی، طرفین باید مدارک لازم (که در بخش بعدی به آن پرداخته می شود) را آماده و اصالت آن ها را بررسی کنند. این شامل سند مالکیت، اجاره نامه قبلی (که حق سرقفلی را اثبات می کند)، مدارک هویتی و غیره می شود.
2. مذاکره و توافق طرفین بر شرایط صلح: مصالح (انتقال دهنده) و متصالح (انتقال گیرنده) باید بر تمامی جزئیات صلح، از جمله مبلغ سرقفلی، نحوه پرداخت، تاریخ انتقال، وضعیت بدهی ها و هرگونه شرط خاص دیگر به توافق نهایی برسند.
3. مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائه مدارک: پس از توافقات اولیه، طرفین به همراه مدارک کامل به دفتر اسناد رسمی مراجعه می کنند. سردفتر پس از بررسی مدارک، پرونده را جهت انجام استعلامات تشکیل می دهد.
4. انجام استعلامات لازم: دفترخانه برای اطمینان از صحت معامله و عدم وجود موانع قانونی، استعلامات متعددی را از مراجع ذی ربط انجام می دهد. این استعلامات شامل موارد زیر است:
   • استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک برای بررسی وضعیت ثبتی ملک و عدم وجود ممنوعیت معامله.
   • استعلام از اداره دارایی برای مفاصاحساب مالیات نقل و انتقال و مالیات بر مشاغل.
   • استعلام از شهرداری برای مفاصاحساب عوارض نوسازی و کسب و پیشه.
   • استعلام از سازمان تامین اجتماعی در صورت لزوم (بنا به ماهیت فعالیت تجاری).
   • گواهی از اتحادیه صنفی مربوطه در خصوص عدم بدهی و بلامانع بودن معامله (در صورت لزوم).
5. تنظیم پیش نویس صلح نامه و مطالعه توسط طرفین: پس از دریافت پاسخ استعلامات، سردفتر پیش نویس صلح نامه را بر اساس توافقات طرفین و قوانین جاری تنظیم می کند. طرفین باید پیش نویس را به دقت مطالعه کرده و از مطابقت آن با توافقات خود اطمینان حاصل کنند و در صورت نیاز، اصلاحات لازم را انجام دهند.
6. امضاء و ثبت نهایی سند: پس از تایید نهایی پیش نویس، طرفین و سردفتر سند را امضا و اثر انگشت می زنند. این سند در دفترخانه ثبت شده و دارای کد رهگیری و شماره سند رسمی می شود. سپس نسخه های سند به طرفین تحویل داده می شود.

2.3. مدارک لازم و ضروری برای تنظیم صلح نامه سرقفلی مغازه

جمع آوری دقیق و کامل مدارک، از ارکان اصلی تنظیم موفق صلح نامه سرقفلی مغازه است:

• مدارک هویتی طرفین: اصل و کپی برابر اصل شناسنامه و کارت ملی مصالح و متصالح (یا وکلای قانونی آن ها).
• اصل سند مالکیت: در صورتی که انتقال سرقفلی همراه با مالکیت عرصه و اعیان باشد.
• اجاره نامه معتبر: در صورتی که حق سرقفلی بر اساس یک قرارداد اجاره قبلی ایجاد شده باشد، ارائه اصل اجاره نامه (عادی یا رسمی) که صراحتاً حق سرقفلی را تثبیت می کند، ضروری است.
• برگه های مفاصاحساب مالیاتی:
  • مفاصاحساب مالیات نقل و انتقال سرقفلی.
  • مفاصاحساب مالیات بر مشاغل از اداره امور مالیاتی.
• گواهی مفاصاحساب عوارض نوسازی و کسب و پیشه: از شهرداری منطقه مربوطه.
• مفاصاحساب سازمان تامین اجتماعی: در مواردی که نوع فعالیت تجاری یا شرایط خاصی ایجاب کند، برای اطمینان از عدم وجود بدهی.
• گواهی از اتحادیه صنفی مربوطه: مبنی بر عدم بدهی و بلامانع بودن انتقال سرقفلی از نظر صنفی.
• اصل وکالت نامه رسمی: در صورت حضور وکیل، همراه با استعلام صحت و اعتبار وکالت نامه از دفترخانه صادرکننده.
• حکم قطعی دادگاه: در صورتی که انتقال سرقفلی بر اساس حکم قضایی (مثلاً در موارد انتقال اجرایی یا ورثه) صورت گیرد.
• تنظیم اجاره نامه جدید: در بسیاری از موارد انتقال سرقفلی، تنظیم یک اجاره نامه جدید بین مستاجر جدید (متصالح) و مالک اصلی، پس از انتقال سرقفلی ضروری است.

2.4. هزینه های صلح سرقفلی مغازه: شامل چه مواردی است؟

هزینه های مرتبط با صلح سرقفلی مغازه، بسته به رسمی یا عادی بودن سند و ارزش ملک و سرقفلی، متفاوت است. این هزینه ها عموماً شامل موارد زیر هستند:

• حق الثبت و حق التحریر دفترخانه: این مبالغ بر اساس تعرفه های مصوب کانون سردفتران و دفتریاران و متناسب با ارزش مورد معامله (سرقفلی) محاسبه و دریافت می شود. حق الثبت به دولت پرداخت شده و حق التحریر، کارمزد دفترخانه بابت تنظیم سند است.
• مالیات نقل و انتقال سرقفلی: این مالیات بر اساس ارزش تعیین شده برای سرقفلی، توسط سازمان امور مالیاتی محاسبه و دریافت می شود. معمولاً درصدی از ارزش معاملاتی است.
• هزینه های استعلامات: مبالغ اندکی برای دریافت هر یک از استعلامات (از اداره ثبت، دارایی، شهرداری، تامین اجتماعی و…) پرداخت می شود.
• هزینه های احتمالی مشاوره حقوقی: قبل از تنظیم صلح نامه، بهره گیری از مشاوره وکیل متخصص حقوقی برای اطمینان از صحت فرآیند و رعایت تمامی جوانب قانونی، توصیه می شود که شامل هزینه مشاوره خواهد بود.

به طور کلی، بخش عمده هزینه ها مربوط به حق التحریر و مالیات نقل و انتقال است که میزان آن باید قبل از اقدام به تنظیم سند، توسط سردفتر به طرفین اعلام شود.

بخش سوم: نکات حقوقی مهم، چالش ها و ملاحظات در صلح سرقفلی مغازه

صلح نامه سرقفلی مغازه، به رغم سادگی ظاهری، ابعاد حقوقی پیچیده ای دارد که عدم توجه به آن ها می تواند منجر به چالش ها و دعاوی حقوقی شود. آشنایی با این نکات برای هر دو طرف معامله ضروری است.

3.1. شرایط صحت عقد صلح (بر اساس ماده 190 قانون مدنی)

همانند هر عقد دیگری، صحت صلح نامه سرقفلی نیز منوط به رعایت شرایط عمومی صحت معاملات است که در ماده ۱۹۰ قانون مدنی به آن ها اشاره شده است:

• قصد و رضای طرفین (آزادی اراده): طرفین (مصالح و متصالح) باید با قصد و اراده آزاد، یعنی بدون هیچ گونه اکراه، اجبار یا تهدید، اقدام به انعقاد صلح نمایند. فقدان قصد (مثلاً در حالت مستی یا جنون) موجب بطلان صلح و فقدان رضا (در حالت اکراه) موجب عدم نفوذ صلح می شود.
• اهلیت طرفین (عقل، بلوغ، رشد): طرفین باید دارای اهلیت قانونی برای معامله باشند؛ به این معنا که عاقل، بالغ و رشید باشند. معامله با افراد صغیر، مجنون یا سفیه (غیر رشید) بدون اجازه ولی یا قیم، باطل یا غیر نافذ است.
• معین بودن مورد صلح و مال الصلح: مورد صلح (حق سرقفلی مغازه) و مال الصلح (عوضی که در قبال سرقفلی پرداخت می شود، در صورتی که صلح معوض باشد) باید به طور واضح، مشخص و بدون ابهام تعیین شوند. این وضوح از بروز هرگونه اختلاف در آینده جلوگیری می کند.
• مشروع بودن جهت معامله: هدف و انگیزه طرفین از انعقاد صلح نامه باید مشروع و قانونی باشد. صلح برای مقاصد غیرقانونی یا نامشروع، باطل است.

عدم رعایت هر یک از این شرایط، می تواند به ابطال صلح نامه منجر شود. به عنوان مثال، اگر ثابت شود یکی از طرفین تحت اکراه یا اجبار به امضای صلح نامه تن داده است، صلح نامه مذکور باطل اعلام خواهد شد.

3.2. صلح سرقفلی عمری: شرایط و آثار حقوقی آن

«صلح عمری سرقفلی» نوعی از عقد صلح است که در آن، حق سرقفلی برای مدت معینی (معمولاً تا پایان عمر مصالح یا متصالح) به دیگری منتقل می شود. در این نوع صلح، مصالح می تواند شرط کند که تا زمان حیات خود، منافع حاصل از ملک تجاری (حق سرقفلی) را در اختیار داشته باشد یا از آن استفاده کند. در این صورت:

• متصالح (فردی که سرقفلی به او صلح شده است) در زمان حیات مصالح، صرفاً مالکیت حق سرقفلی را به دست می آورد و حق تصرف یا انتفاع از آن را نخواهد داشت، مگر اینکه صراحتاً در صلح نامه خلاف آن شرط شده باشد.
• پس از فوت مصالح، تمامی حقوق و منافع مرتبط با سرقفلی به طور کامل به متصالح منتقل می شود و او می تواند از آن بهره برداری کند یا آن را به دیگری انتقال دهد.

این نوع صلح، اغلب برای برنامه ریزی های آتی و انتقال تدریجی ثروت و حقوق مالی به نسل های بعدی یا افراد خاصی استفاده می شود و نیازمند دقت فراوان در تنظیم شروط است.

3.3. انتقال سرقفلی بدون اذن مالک: بررسی پیامدها و راهکارهای قانونی

یکی از حساس ترین مسائل در حوزه سرقفلی، موضوع انتقال آن بدون اذن و رضایت مالک اصلی ملک است. «قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶» صراحتاً در ماده ۶ به این موضوع اشاره دارد:

قانون چه می گوید؟

در صورتی که در اجاره نامه، حق انتقال سرقفلی به غیر از مستاجر سلب شده باشد، مستاجر حق ندارد سرقفلی را به شخص دیگری واگذار کند. در اجاره نامه های بعد از سال ۱۳۷۶، اگر حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد، مستاجر نمی تواند سرقفلی را بدون اجازه مالک منتقل کند. در صورت تخلف مستاجر، مالک می تواند درخواست تخلیه عین مستاجره را از دادگاه بخواهد و مستاجر نیز دیگر مستحق دریافت سرقفلی نخواهد بود.

مسئولیت مستاجر و حقوق مالک:
اگر مستاجر بدون کسب رضایت مالک، حق سرقفلی را به دیگری منتقل کند، مالک می تواند دعوای تخلیه را مطرح کرده و از دریافت سرقفلی توسط مستاجر متخلف جلوگیری کند. علاوه بر این، انتقال گیرنده نیز با مشکل حقوقی مواجه می شود؛ زیرا مالکیت او بر سرقفلی محل تردید قرار می گیرد و ممکن است در نهایت حق خود را از دست بدهد.

راهکارهای قانونی برای دریافت اذن یا مواجهه با عدم اذن:

• کسب رضایت کتبی مالک: بهترین و مطمئن ترین راه، دریافت رضایت کتبی و صریح مالک قبل از هرگونه اقدام برای انتقال است.
• حضور مالک در دفترخانه: در هنگام تنظیم صلح نامه رسمی در دفترخانه، حضور مالک و امضای او ذیل سند انتقال، نشان دهنده رضایت او و رفع هرگونه ابهام خواهد بود.
• طرح دعوا در دادگاه: در صورتی که مالک بدون دلیل موجه از دادن اذن امتناع ورزد، مستاجر می تواند با طرح دعوایی تحت عنوان «الزام مالک به تنظیم سند صلح سرقفلی» به دادگاه مراجعه کند. دادگاه در صورت احراز شرایط قانونی، می تواند حکم به اذن مالک یا جایگزینی خود به جای او برای امضای سند صادر کند.

3.4. امکان فسخ یا ابطال صلح نامه سرقفلی: چه زمانی و چگونه؟

عقد صلح، ذاتاً عقدی لازم است و اصولاً هیچ یک از طرفین نمی توانند آن را به صورت یک جانبه فسخ کنند. اما در موارد استثنائی، امکان فسخ یا ابطال آن وجود دارد که باید تفاوت این دو مفهوم را درک کرد:

• فسخ صلح نامه: فسخ، انحلال ارادی یک قرارداد لازم به واسطه وجود «خیارات» قانونی یا قراردادی است. در صلح، خیاراتی مانند خیار غبن (ضرر فاحش)، خیار تدلیس (فریب)، خیار شرط (شرط فسخ در ضمن عقد) و خیار تخلف شرط (عدم انجام شرط توسط یکی از طرفین) ممکن است وجود داشته باشند.
  
  مواردی که ممکن است منجر به فسخ شود:
  • در صورت توافق طرفین بر حق فسخ در خود صلح نامه (خیار شرط).
  • در صورت وجود غبن فاحش برای یکی از طرفین (خیار غبن).
  • در صورت تخلف یکی از طرفین از شروط ضمن عقد.

  برای فسخ، طرف ذی حق باید با ارسال اظهارنامه یا طرح دعوا در دادگاه، اراده خود را برای فسخ اعلام کند.

• ابطال صلح نامه: ابطال، به معنای بی اعتبار شدن یک قرارداد از ابتدا به دلیل عدم رعایت شرایط اساسی صحت معامله در زمان انعقاد آن است (همان شرایط ماده 190 قانون مدنی). در صورت ابطال، فرض بر این است که از ابتدا هیچ عقدی منعقد نشده است.
  
  موارد قانونی ابطال:
  • عدم قصد و رضا (اکراه، اجبار، مستی).
  • عدم اهلیت طرفین (صغیر، مجنون، سفیه).
  • معین نبودن مورد صلح یا مال الصلح.
  • نامشروع بودن جهت معامله.
  • انتقال مالی که مصالح مالک آن نبوده است (فروش مال غیر).

  فرآیند ابطال نیازمند طرح دعوا در دادگاه حقوقی و اثبات عدم وجود یکی از شرایط صحت معامله است.

تفاوت اصلی این است که فسخ، عقد را از زمان اعمال فسخ منحل می کند، اما ابطال، عقد را از ابتدا باطل و بی اثر می سازد.

3.5. نقش دادگاه در تعیین میزان سرقفلی (ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر)

ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ به یکی از چالش های رایج در خصوص سرقفلی اشاره دارد: در صورتی که طرفین (موجر و مستاجر یا مستاجر و مستاجر جدید) بر سر میزان سرقفلی به توافق نرسند یا میزان آن را در اجاره نامه یا صلح نامه مشخص نکرده باشند، دادگاه صالح می تواند به درخواست هر یک از طرفین، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، میزان عادله سرقفلی را تعیین کند.

این نقش دادگاه به خصوص در مواردی اهمیت پیدا می کند که:

• طرفین در هنگام تنظیم اجاره نامه یا صلح نامه، مبلغی برای سرقفلی تعیین نکرده اند اما قصد پرداخت و دریافت آن وجود داشته است.
• در موارد تمدید اجاره، اختلافات بر سر افزایش یا تعیین مجدد سرقفلی بروز می کند.
• در مواردی که مستاجر قصد تخلیه ملک را دارد و مالک باید سرقفلی را به قیمت روز به مستاجر بپردازد، اما بر سر میزان آن توافقی حاصل نمی شود.

حکم دادگاه در این زمینه، پس از قطعیت، برای طرفین لازم الاجرا خواهد بود.

بخش چهارم: نمونه متن سند صلح نامه سرقفلی مغازه و توضیحات آن

تنظیم یک صلح نامه سرقفلی مغازه استاندارد و جامع، نیازمند رعایت جزئیات و درج بندهای حقوقی مشخص است. در این بخش، به اجزاء کلیدی و سپس به یک نمونه متن می پردازیم.

4.1. اجزاء کلیدی نمونه صلح نامه سرقفلی

یک صلح نامه سرقفلی مغازه باید شامل اطلاعات دقیق و کاملی باشد تا از هرگونه ابهام و اختلاف در آینده جلوگیری شود:

• مشخصات کامل مصالح و متصالح: شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی، تاریخ تولد، محل صدور، آدرس محل اقامت و کد پستی (برای اشخاص حقیقی) و نام شرکت، شماره ثبت، شناسه ملی، کد اقتصادی، آدرس و شماره تلفن (برای اشخاص حقوقی).
• معرفی دقیق مورد صلح (مشخصات مغازه و حق سرقفلی):
  • مشخصات کامل ملک تجاری (مغازه) شامل پلاک ثبتی، بخش ثبتی، متراژ، آدرس دقیق، کاربری ملک.
  • توضیح صریح مورد صلح که آیا «حق سرقفلی» یا «حق کسب و پیشه و تجارت» است.
  • اشاره به اجاره نامه مبنایی که سرقفلی از آن منشاء گرفته است (شماره و تاریخ اجاره نامه و دفترخانه تنظیم کننده).
• تعیین مال الصلح یا عوض (در صورت معوض بودن): مبلغ دقیق توافق شده برای انتقال سرقفلی و نحوه پرداخت آن (نقدی، اقساطی، چک، تاریخ های پرداخت).
• شرایط و تعهدات طرفین:
  • تعهد مصالح به تسلیم حق سرقفلی و تخلیه مغازه در زمان مقرر.
  • تعهد متصالح به پرداخت بهای سرقفلی و رعایت مقررات مربوطه.
  • تعیین تکلیف بدهی های قبلی (عوارض، مالیات، آب، برق، گاز و…) و مسئولیت پرداخت آن ها.
  • شرایط مربوط به اذن مالک اصلی برای انتقال سرقفلی.
• بند اسقاط خیارات: معمولاً برای لازم تر کردن عقد و جلوگیری از فسخ های آتی، تمامی خیارات قانونی (مانند خیار غبن، خیار تدلیس، خیار عیب و…) هرچند فاحش از طرفین ساقط می شود.
• محل امضاء و اثر انگشت طرفین و شهود: برای صلح نامه های عادی، امضاء و اثر انگشت دو شاهد عاقل و بالغ اعتبار سند را افزایش می دهد. برای صلح نامه های رسمی، امضای سردفتر و ممهور شدن سند کفایت می کند.
• تعهد به پرداخت هزینه ها و مالیات ها: تعیین اینکه کدام طرف مسئول پرداخت هزینه های دفترخانه، مالیات نقل و انتقال و سایر عوارض است.

4.2. ارائه یک نمونه متن کامل و استاندارد صلح نامه سرقفلی مغازه

«بسمه تعالی»

صلح نامه قطعی سرقفلی مغازه

شماره صلح نامه: [شماره ثبت دفترخانه (برای سند رسمی) / شماره ترتیبی (برای سند عادی)] تاریخ: [روز/ماه/سال]

الف. مصالح (صلح کننده):
۱. آقای/خانم/شرکت: [نام و نام خانوادگی / نام شرکت] فرزند/نماینده قانونی: [نام پدر / نام و نام خانوادگی نماینده قانونی] شماره شناسنامه/شماره ثبت: [شماره شناسنامه / شماره ثبت شرکت] کد ملی/شناسه ملی: [کد ملی / شناسه ملی شرکت] آدرس کامل: [آدرس محل اقامت/دفتر مرکزی] شماره تماس: [شماره تلفن]

ب. متصالح (صلح گیرنده):
۱. آقای/خانم/شرکت: [نام و نام خانوادگی / نام شرکت] فرزند/نماینده قانونی: [نام پدر / نام و نام خانوادگی نماینده قانونی] شماره شناسنامه/شماره ثبت: [شماره شناسنامه / شماره ثبت شرکت] کد ملی/شناسه ملی: [کد ملی / شناسه ملی شرکت] آدرس کامل: [آدرس محل اقامت/دفتر مرکزی] شماره تماس: [شماره تلفن]

ج. مورد صلح:
تمامی شش دانگ حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت (در صورتی که اجاره نامه مربوط به قبل از سال 1376 باشد، یا صراحتا حق کسب و پیشه نیز مورد نظر باشد) یک باب مغازه به مساحت تقریبی [متراژ دقیق] متر مربع، دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی واقع در بخش [شماره بخش] حوزه ثبتی [نام شهر/بخش] به آدرس دقیق: [آدرس کامل مغازه شامل شهر، خیابان، کوچه، پلاک، طبقه و سایر جزئیات].
این حق سرقفلی بر اساس [نوع اجاره نامه: عادی/رسمی] شماره [شماره اجاره نامه] مورخ [تاریخ اجاره نامه] تنظیمی در دفترخانه [شماره دفترخانه و شهر] یا فی مابین [نام موجر] و [نام مستاجر قبلی]، به مصالح تعلق گرفته است.

د. مال الصلح (بهای سرقفلی):
مبلغ [مبلغ به عدد] ریال معادل [مبلغ به حروف] ریال که تماماً و نقداً / طی [تعداد] فقره چک / به صورت [سایر روش های پرداخت] به شرح ذیل از سوی متصالح به مصالح پرداخت و مصالح اقرار به وصول کامل آن نمود:
۱. مبلغ [مبلغ] ریال نقداً / به موجب چک شماره [شماره چک] عهده بانک [نام بانک] به تاریخ [تاریخ] تحویل مصالح گردید.
۲. الباقی مبلغ [مبلغ] ریال به موجب چک شماره [شماره چک] عهده بانک [نام بانک] به تاریخ [تاریخ] تحویل مصالح گردید.
مصالح با امضای ذیل این سند اقرار و اذعان نمود که مبلغ مذکور را به طور کامل دریافت و هیچ گونه ادعای دیگری در این خصوص ندارد و بری الذمه متصالح می باشد.

ه. شروط و تعهدات:
۱. مصالح متعهد و ملتزم گردید که حداکثر ظرف مدت [تعداد] روز از تاریخ امضای این صلح نامه، مغازه موضوع صلح را به طور کامل و بدون هیچ مانعی تخلیه و کلید و تصرف آن را به متصالح تحویل دهد. در صورت عدم رعایت این شرط، مصالح موظف به پرداخت مبلغ [مبلغ جریمه] ریال بابت هر روز تأخیر به متصالح می باشد.

۲. مصالح اعلام می دارد که هیچ گونه بدهی مالیاتی، عوارض شهرداری، حق بیمه تامین اجتماعی، قبوض آب، برق، گاز و تلفن مربوط به دوران تصرف وی در مغازه موضوع صلح، وجود ندارد و در صورت کشف خلاف آن، مسئولیت پرداخت آن ها به عهده مصالح بوده و متصالح حق مطالبه و کسر آن از وجوه پرداختی را خواهد داشت.

۳. متصالح متعهد می گردد که پس از تاریخ انتقال، تمامی عوارض، مالیات ها و هزینه های جاری مربوط به سرقفلی مغازه و فعالیت در آن را بر عهده بگیرد.

۴. این صلح نامه با اذن و رضایت کتبی / شفاهی (در صورت رسمی بودن سند و حضور مالک در دفترخانه، این بخش تعدیل می شود) مالک اصلی ملک به نام [نام مالک اصلی] فرزند [نام پدر مالک] تنظیم گردیده است و مالک مذکور رضایت خود را نسبت به انتقال حق سرقفلی به متصالح اعلام داشته است.

۵. طرفین متعهد می گردند کلیه مدارک و مستندات لازم جهت تکمیل مراحل قانونی و اداری انتقال سرقفلی و تنظیم اجاره نامه جدید با مالک را فراهم و در دفاتر اسناد رسمی حاضر شوند.

و. اسقاط خیارات:
طرفین مصالح و متصالح ضمن عقد صلح حاضر، کافه خیارات، خصوصاً خیار غبن فاحش و افحش و خیار تدلیس و خیار تخلف شرط را از خود سلب و ساقط نمودند.

ز. تعداد نسخ:
این صلح نامه در [تعداد] نسخه متحدالمتن و اعتبار واحد، تنظیم و امضا گردید و کلیه نسخ دارای اعتبار یکسان می باشند.

امضاء و اثر انگشت مصالح:

امضاء و اثر انگشت متصالح:

امضاء و اثر انگشت شهود (در صورت عادی بودن):
۱. شاهد اول: [نام و نام خانوادگی، کد ملی، آدرس، امضاء] ۲. شاهد دوم: [نام و نام خانوادگی, کد ملی, آدرس, امضاء]

مهر و امضای سردفتر (در صورت رسمی بودن):

4.3. دانلود فایل PDF نمونه صلح نامه سرقفلی مغازه

برای سهولت و کاربردپذیری بیشتر، امکان دانلود یک نمونه کامل و استاندارد از صلح نامه سرقفلی مغازه در قالب فایل PDF فراهم است. این فایل به گونه ای طراحی شده که با تکمیل اطلاعات مربوط به طرفین و مورد صلح، قابل استفاده و شخصی سازی برای موارد مختلف باشد و راهنمای عملی برای تنظیم سند فراهم آورد.

نتیجه گیری

صلح نامه سرقفلی مغازه، به عنوان ابزاری حقوقی برای انتقال یکی از حقوق مالی مهم در حوزه املاک تجاری، نیازمند شناخت دقیق و رویکردی محتاطانه است. از تعریف و تفاوت های بنیادین سرقفلی و حق کسب و پیشه گرفته تا مراحل عملی تنظیم سند، مدارک لازم، هزینه ها و نکات حقوقی کلیدی، هر گام باید با آگاهی و دقت برداشته شود. انتخاب بین سند عادی و رسمی، توجه به شرایط صحت عقد، درک پیچیدگی های صلح عمری، و آگاهی از پیامدهای انتقال بدون اذن مالک، همگی از جمله ملاحظات حیاتی هستند.

پیمایش در این مسیر حقوقی بدون راهنمایی متخصصان، می تواند با چالش ها و ریسک های فراوانی همراه باشد. لذا، پیش از هرگونه اقدام برای تنظیم یا امضای صلح نامه سرقفلی مغازه، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور املاک و قراردادها نه تنها توصیه، بلکه یک ضرورت است. این مشاوره ها می توانند از بروز اختلافات آتی جلوگیری کرده، حقوق شما را تضمین نموده و معامله ای امن و مطمئن را برای شما رقم بزنند. برای هرگونه سوال یا نیاز به مشاوره تخصصی در این زمینه، متخصصان حقوقی آماده پاسخگویی به شما هستند.