حق حراج در اجرای ثبت

حق حراج در اجرای ثبت، مبلغی است که بابت خدمات اجرایی، پس از فروش مال توقیفی در مزایده، از بهای فروش کسر می شود. درک این هزینه برای بدهکاران، بستانکاران و وکلا جهت مدیریت صحیح پرونده های اجرایی و اتخاذ تصمیمات آگاهانه، حیاتی است. این حق مبنای قانونی مشخصی دارد.

فرآیند اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا، از مراحل پیچیده و حائز اهمیتی در نظام حقوقی کشور است که به منظور وصول مطالبات بستانکاران از طریق نهادهای رسمی نظیر اداره ثبت اسناد و املاک انجام می پذیرد. در این فرآیند، بخش های مختلفی از جمله توقیف اموال، ارزیابی کارشناسی و نهایتاً مزایده و فروش اموال متعهد (بدهکار) به اجرا گذاشته می شود. یکی از هزینه های مهم و بعضاً بحث برانگیز در این مسیر، «حق حراج» است که پس از برگزاری مزایده و فروش مال، از محل بهای فروش آن کسر می گردد. آگاهی دقیق از مفهوم، مبانی قانونی، نحوه محاسبه و به خصوص موارد معافیت از پرداخت این حق، برای تمامی اشخاصی که به نحوی با پرونده های اجرایی ثبتی سروکار دارند – اعم از بدهکاران، بستانکاران، وکلای دادگستری و حتی کارشناسان ثبت – از اهمیت بالایی برخوردار است. این شناخت به ذینفعان امکان می دهد تا با دیدی جامع تر، تصمیمات حقوقی و مالی خود را مدیریت کرده و از بروز مشکلات احتمالی یا تحمیل هزینه های غیرضروری پیشگیری کنند.

تبیین مفهوم و مبانی قانونی حق حراج در اجرای ثبت

حق حراج، اصطلاحی است که به درصدی از بهای فروش مال در مزایده های ثبتی اطلاق می گردد. این مبلغ، نه به عنوان جزئی از مطالبات بستانکار، بلکه به عنوان هزینه ای برای پوشش خدمات اجرایی و فرآیندهای مرتبط با برگزاری مزایده توسط اداره ثبت، از محل وجوه حاصل از فروش مال کسر می شود. هدف اصلی از وضع این حق، تأمین بخشی از هزینه های عملیات اجرایی دولت است که شامل اقدامات مربوط به نگهداری، کارشناسی، آگهی و برگزاری مزایده می شود. این هزینه در زمره حقوق دولتی قرار می گیرد و نقش مهمی در پوشش مخارج اداری و اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دارد.

حق حراج چیست؟

حق حراج در اجرای ثبت، به مبلغی گفته می شود که اداره ثبت پس از فروش موفقیت آمیز مال توقیف شده در مزایده، به عنوان کارمزد و هزینه خدمات ارائه شده، از بهای فروش مال کسر و به حساب درآمدهای دولتی واریز می کند. این حق، درصدی از مبلغی است که مال به آن قیمت در مزایده به فروش رسیده است. این فرآیند اطمینان می دهد که هزینه های مرتبط با مزایده، از جمله تبلیغات، کارشناسی و نگهداری، به صورت شفاف و قانونی تأمین شوند.

تمایز حق حراج و نیم عشر اجرایی

اغلب، دو مفهوم «حق حراج» و «نیم عشر اجرایی» با یکدیگر اشتباه گرفته می شوند، در حالی که این دو، از نظر ماهیت، مبنای محاسبه و زمان تعلق، دارای تفاوت های اساسی هستند که آگاهی از آن ها ضروری است.

نیم عشر اجرایی (یا حق الاجرا) بر اساس ماده ۱۳۱ قانون ثبت و تبصره آن، مبلغی معادل پنج درصد (۵%) از کل مبلغ مورد اجرا (یعنی اصل دین و سایر مطالبات قانونی مندرج در اجراییه) است که از متعهد (بدهکار) اخذ می شود. این حق به محض ابلاغ اجراییه و آغاز عملیات اجرایی تعلق می گیرد و در صورت عدم انجام تعهد ظرف مهلت قانونی (در حال حاضر ۲۰ روز) قطعی می شود. بنابراین، نیم عشر بر کل بدهی لازم الاجرا محاسبه می شود و هدف آن تأمین هزینه های کلی عملیات اجرایی از ابتدا تا انتها است.

در مقابل، حق حراج همان گونه که پیش تر اشاره شد، تنها در صورتی تعلق می گیرد که مال توقیف شده به مزایده گذاشته شود و نهایتاً به فروش برسد. مبنای محاسبه آن نیز، قیمت فروش مال در مزایده است، نه کل مبلغ لازم الاجرا. به عبارت دیگر، حق حراج پاداش یا کارمزد اداره ثبت برای موفقیت در فروش مال از طریق مزایده است. این تمایز نشان می دهد که نیم عشر، به محض شروع عملیات اجرایی و پس از طی مهلت قانونی، حتی در صورت صلح و سازش قبل از مزایده، به طور کامل یا نصف آن ممکن است تعلق گیرد، اما حق حراج فقط با انجام موفق مزایده و فروش مال محقق می شود.

ریشه های قانونی حق حراج

مبانی قانونی حق حراج ریشه در مقررات متعدد دارد که مهمترین آن ها عبارتند از:

1. ماده ۹۰ آیین نامه اصلاحی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب ۱۳۱۸ و اصلاحات بعدی: این ماده به طور مستقیم به نرخ های حق حراج برای اموال منقول و غیرمنقول اشاره دارد و اساس محاسبه این حق را تعیین می کند.
2. بند (ل) ماده ۱ قانون نحوه وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۱۳۷۳/۱۲/۲۸: این قانون، نرخ های حق حراج موضوع ماده ۱۱۰ آیین نامه اصلاحی ترتیب وصول درآمد حراج و محل مصرف آن مصوب ۱۳۳۱/۱۲/۲۱ را تأیید و مشخص می کند.
3. بند (پ) ماده ۱۱۷ قانون برنامه ششم توسعه (مصوب ۱۳۹۵): این بند یکی از مهمترین تغییرات را در خصوص زمان و نحوه وصول هزینه های اجرایی از جمله حق حراج ایجاد کرده است. بر اساس این مقرره، «هزینه اجرای مفاد اسناد لازم الاجرا صرفاً از محل اموال توقیف شده متعهد سند و پس از وصول مطالبات متعهدله، سند به وسیله اجرای ثبت وصول می گردد.» این بند تأکید دارد که حق حراج (و سایر هزینه های اجرایی) ابتدا از محل فروش مال تأمین می شود و پس از پرداخت کامل طلب بستانکار، مابقی آن به حساب دولت واریز می گردد. این حکم به منظور حمایت از بستانکاران و اطمینان از وصول مطالبات آن ها پیش بینی شده است و در اسناد ذمه ای و رهنی قابلیت اعمال دارد.

طبق بند (پ) ماده ۱۱۷ قانون برنامه ششم توسعه، وصول هزینه اجرای مفاد اسناد لازم الاجرا، از جمله حق حراج، صرفاً از محل اموال توقیف شده متعهد و پس از وصول کامل مطالبات بستانکار صورت می گیرد.

فلسفه وجودی این هزینه ها، علاوه بر تأمین بخشی از بودجه عمومی، ایجاد نوعی توازن میان حقوق بستانکار و بدهکار و همچنین پوشش خدمات تخصصی و اداری است که برای اجرای عدالت و وصول مطالبات در پرونده های ثبتی ضروری است.

سازوکار محاسبه حق حراج در پرونده های ثبتی

محاسبه حق حراج دارای قواعد و فرمول های مشخصی است که بر اساس نوع مال (منقول یا غیرمنقول) و بهای فروش آن در مزایده تعیین می شود. درک دقیق این سازوکار، هم برای متعهدین که ممکن است از این بابت متحمل هزینه شوند و هم برای متعهدله که به دنبال وصول مطالبات خود است، ضروری است.

فرمول کلی محاسبه و نرخ های مصوب

مبنای اصلی محاسبه حق حراج، بهای فروش مال در مزایده است، نه ارزش کارشناسی اولیه. این نکته بسیار حائز اهمیت است؛ زیرا ممکن است ارزش کارشناسی با قیمت نهایی فروش در مزایده تفاوت داشته باشد و نرخ حق حراج بر مبنای قیمت واقعی فروش تعیین می گردد. نرخ های حق حراج بر اساس ماده ۹۰ آیین نامه اصلاحی اجرای مفاد اسناد رسمی به صورت پلکانی و متناسب با مبلغ فروش مال مشخص شده اند:

نوع مال	مبلغ فروش (ریال)	درصد حق حراج
منقول	تا ۱۰,۰۰۰ ریال	۴%
منقول	از ۱۰,۰۰۱ تا ۱۰۰,۰۰۰ ریال	۳%
منقول	از ۱۰۰,۰۰۱ ریال به بالا	۲%
غیرمنقول	تا ۱۰,۰۰۰ ریال	۲%
غیرمنقول	از ۱۰,۰۰۱ ریال به بالا	۱%

حق حراج در اموال منقول

برای روشن شدن نحوه محاسبه حق حراج در اموال منقول، به مثال زیر توجه کنید:

فرض کنید یک دستگاه خودرو در مزایده به مبلغ 1,500,000,000 ریال به فروش رسیده است.

1. برای ۱۰,۰۰۰ ریال اول: ۱۰,۰۰۰ * ۴% = ۴۰۰ ریال
2. برای ۹۰,۰۰۰ ریال بعدی (از ۱۰,۰۰۱ تا ۱۰۰,۰۰۰): ۹۰,۰۰۰ * ۳% = ۲,۷۰۰ ریال
3. برای باقیمانده مبلغ (از ۱۰۰,۰۰۱ ریال به بالا): (1,500,000,000 – ۱۰۰,۰۰۰) * ۲% = 1,499,900,000 * ۰.۰۲ = ۲۹,۹۹۸,۰۰۰ ریال

مجموع حق حراج: ۴۰۰ + ۲,۷۰۰ + ۲۹,۹۹۸,۰۰۰ = ۳۰,۰۰۱,۱۰۰ ریال

حق حراج در اموال غیرمنقول

نحوه محاسبه حق حراج برای اموال غیرمنقول نیز مشابه اموال منقول و به صورت پلکانی است، اما با درصدهای متفاوت:

تصور کنید یک قطعه زمین در مزایده به مبلغ 3,000,000,000 ریال فروخته شده است.

1. برای ۱۰,۰۰۰ ریال اول: ۱۰,۰۰۰ * ۲% = ۲۰۰ ریال
2. برای باقیمانده مبلغ (از ۱۰,۰۰۱ ریال به بالا): (3,000,000,000 – ۱۰,۰۰۰) * ۱% = 2,999,990,000 * ۰.۰۱ = ۲۹,۹۹۹,۹۰۰ ریال

مجموع حق حراج: ۲۰۰ + ۲۹,۹۹۹,۹۰۰ = ۳۰,۰۰۰,۱۰۰ ریال

لازم به ذکر است که تعیین قیمت پایه مزایده توسط کارشناس ارزیاب صورت می گیرد که خود فرآیندی تخصصی است، اما تأکید می شود که حق حراج بر مبنای قیمت نهایی فروش در مزایده محاسبه می گردد.

تأثیر خسارت تأخیر تأدیه بر هزینه های اجرایی (نه حق حراج)

خسارت تأخیر تأدیه، مبلغی است که بابت جبران دیرکرد در پرداخت دین، به اصل طلب اضافه می شود. این خسارت بر اساس نرخ های قانونی یا توافقی محاسبه شده و در نهایت به مطالبات بستانکار افزوده می گردد. نکته حائز اهمیت این است که خسارت تأخیر تأدیه، مستقیماً بر محاسبه حق حراج تأثیری ندارد، زیرا حق حراج صرفاً بر مبنای قیمت فروش مال در مزایده محاسبه می شود.

با این حال، خسارت تأخیر تأدیه می تواند بر مبنای محاسبه نیم عشر اجرایی (حق الاجرا) تأثیرگذار باشد. اگر خسارت تأخیر تأدیه به عنوان بخشی از مطالبات لازم الاجرا در اجراییه قید شود، نیم عشر اجرایی بر مجموع اصل دین و این خسارت محاسبه خواهد شد. بنابراین، در حالی که خسارت تأخیر تأدیه به طور غیرمستقیم می تواند به افزایش بار مالی کلی پرونده منجر شود، نقش مستقیمی در تغییر درصد یا مبنای حق حراج ندارد.

زمان و مسئولیت پرداخت حق حراج

آگاهی از زمان دقیق پرداخت حق حراج و تعیین مسئولیت قانونی آن، برای طرفین پرونده اجرایی و متخصصان حقوقی از اهمیت ویژه ای برخوردار است. این موضوع به جلوگیری از ابهامات و اختلافات در مراحل پایانی عملیات اجرایی کمک می کند.

زمان پرداخت حق حراج

حق حراج تنها زمانی قابل وصول است که مزایده با موفقیت انجام شده باشد و مال توقیف شده به فروش برسد. به عبارت دیگر، تا پیش از آنکه مال در مزایده به خریدار واگذار و بهای آن وصول شود، حق حراجی تعلق نمی گیرد. پس از قطعی شدن نتیجه مزایده و واریز مبلغ فروش توسط خریدار به حساب اداره ثبت، این حق از محل وجوه حاصل از فروش کسر و مابقی به بستانکار پرداخت می گردد. این ترتیب، اطمینان می دهد که اداره ثبت، پس از انجام خدمات مربوط به فروش مال، سهم قانونی خود را دریافت نماید.

مسئولیت اولیه پرداخت

بر اساس قوانین و آیین نامه های اجرایی، مسئولیت اولیه پرداخت حق حراج بر عهده کسی است که اجرا بر علیه او صادر شده است، یعنی متعهد یا همان بدهکار. این اصل با این دیدگاه توجیه می شود که اقدامات اجرایی به دلیل عدم ایفای تعهدات توسط متعهد آغاز شده است و بنابراین هزینه های مرتبط نیز باید توسط وی متحمل شود.

با این حال، نحوه وصول این حق به گونه ای است که عملاً از محل مال فروخته شده تأمین می گردد و نیازی به پرداخت مستقیم از جیب متعهد پس از مزایده نیست. در واقع، مبلغ حق حراج پیش از تسویه حساب با بستانکار و یا استرداد مازاد به متعهد، از بهای فروش کسر می شود.

نحوه وصول حق حراج

وصول حق حراج به صورت مستقیم و از محل فروش مال مزایده صورت می گیرد. بدین ترتیب که پس از مزایده و واریز وجه توسط برنده مزایده، اداره ثبت ابتدا مبلغ حق حراج را از این وجوه کسر کرده و سپس مطالبات بستانکار را پرداخت می نماید. اگر پس از کسر حق حراج و پرداخت مطالبات بستانکار، مبلغی باقی بماند، به متعهد بازگردانده می شود. این روش وصول، فرآیند را برای اداره ثبت و بستانکار تسهیل می کند و از درگیری های بعدی بر سر وصول این حق جلوگیری می نماید.

نقش بند (پ) ماده ۱۱۷ قانون برنامه ششم توسعه در مسئولیت پرداخت

بند (پ) ماده ۱۱۷ قانون برنامه ششم توسعه، تحول مهمی در نحوه و زمان وصول هزینه های اجرایی از جمله حق حراج ایجاد کرده است. این بند مقرر می دارد: «هزینه اجرای مفاد اسناد لازم الاجراء صرفاً از محل اموال توقیف شده متعهد سند و پس از وصول مطالبات متعهدله، سند به وسیله اجرای ثبت وصول می گردد.»

این عبارت به این معناست که برخلاف گذشته که ممکن بود هزینه های اجرایی در هر مرحله ای از عملیات اجرایی قابل وصول باشند و حتی مقدم بر وصول طلب بستانکار، اکنون حق حراج و سایر هزینه ها ابتدا باید از محل فروش مال توقیفی تأمین شوند و نکته مهم تر اینکه این تأمین پس از «وصول مطالبات متعهدله» (بستانکار) انجام می گیرد. به بیان ساده تر، بستانکار در اولویت وصول طلب خود قرار دارد و پس از آنکه طلب وی به طور کامل از بهای فروش مال تأمین شد، در صورت باقی ماندن مازاد، حق حراج و سایر هزینه های دولتی از آن کسر می گردد. این تغییر قانونی، حمایت بیشتری را از بستانکاران به عمل می آورد و تضمین می کند که آن ها به دلیل هزینه های اجرایی، در وصول مطالبات خود دچار مشکل نشوند. این مقرره هم در اسناد رهنی و هم در اسناد ذمه ای قابل اعمال است.

موارد معافیت و عدم تعلق حق حراج

شناخت مواردی که حق حراج به آن ها تعلق نمی گیرد یا متعهد از پرداخت آن معاف می شود، از اهمیت بسزایی برخوردار است. این معافیت ها، که عمدتاً با هدف حمایت از حقوق اشخاص یا تشویق به حل و فصل سریع تر پرونده ها پیش بینی شده اند، می توانند بار مالی قابل توجهی را از دوش طرفین بردارند.

اصول کلی معافیت ها و اهمیت زمان بندی

معافیت ها از پرداخت حق حراج، معمولاً به شرایط خاصی وابسته هستند که اغلب با زمان بندی اقدامات طرفین پرونده اجرایی ارتباط مستقیم دارند. بسیاری از این معافیت ها، پیش از برگزاری یا تکمیل فرآیند مزایده، قابلیت اعمال می یابند. این امر نشان می دهد که اقدام به موقع و آگاهانه توسط متعهد می تواند در کاهش هزینه های اجرایی نقش بسزایی ایفا کند. ضرورت ارائه مستندات معافیت به اداره ثبت نیز از نکات مهمی است که باید مورد توجه قرار گیرد تا اداره مربوطه بتواند بر اساس آن، تصمیم صحیح را اتخاذ کند.

موارد کلیدی عدم تعلق حق حراج

قوانین و بخشنامه های متعدد، به تفصیل به مواردی اشاره کرده اند که تحت آن، حق حراج به پرونده اجرایی تعلق نمی گیرد:

1. عدم انجام صحیح مزایده (ماده ۱۶۸ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا): مادامی که مزایده به صورت صحیح و مطابق با مقررات قانونی برگزار نشده و به نتیجه نرسیده باشد، حق حراجی تعلق نمی گیرد. این شامل مواردی است که مزایده باطل اعلام شود.
2. سازش یا اعلام وصول قبل از مزایده (بخشنامه شماره ۹۹/۹۹۴۵۰ مورخ ۱۳۹۹/۰۶/۱۰ دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت): این بخشنامه تأکید دارد که چنانچه عملیات اجرایی منجر به ابلاغ و بازداشت مال شده باشد، اما طرفین قبل از مزایده خارج از اداره اجرا سازش کرده یا بستانکار به اداره اجرا اعلام وصول نماید، بدهکار از پرداخت حق الاجرا معاف است. اما باید توجه داشت که این معافیت از نیم عشر اجرایی است و در مورد حق حراج (اگر مزایده برگزار شده باشد) این حق وصول خواهد شد. نکته مهم اینجا این است که اگر سازش یا اعلام وصول قبل از برگزاری مزایده باشد، اصولاً حق حراجی به دلیل عدم وقوع مزایده تعلق نمی گیرد.
3. انصراف زوجه از وصول مهریه (ماده ۹۸ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت): چنانچه زوجه پس از صدور اجراییه در خصوص وصول مهریه، به هر علت از ادامه عملیات اجرایی منصرف شود، از پرداخت نیم عشر دولتی معاف خواهد بود. این حکم به پرونده های اجرایی سابق که مختومه شده اند و نیم عشر دولتی آن ها وصول نشده نیز تسری می یابد. (این ماده به نیم عشر اشاره دارد، اما به تبع آن، اگر مزایده ای برگزار نشود، حق حراج نیز منتفی خواهد بود.)
4. انجام تعهد ظرف مهلت مقرر (تبصره ۲ بند (ب) ماده ۱۱۳ قانون برنامه پنجم اقتصادی و ماده ۱۵۸ آیین نامه): اگر متعهد سند لازم الاجرا ظرف مدت ۲۰ روز (که با توجه به قانون برنامه ششم، از ۱۰ روز به ۲۰ روز افزایش یافته) نسبت به انجام تعهد خود یا جلب رضایت متعهدله اقدام نماید، از پرداخت هزینه های اجرایی از جمله حق الاجرا معاف خواهد بود. در این صورت نیز، به دلیل عدم نیاز به مزایده، حق حراجی تعلق نمی گیرد.
5. توقف یا توقیف عملیات اجرایی (ماده ۱۶۰ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی): در هر موردی که پس از صدور و ابلاغ اجراییه، به جهت قانونی عملیات اجرایی متوقف یا توقیف شود و مادام که رفع توقف یا توقیف نشده باشد، حق الاجرا تعلق نمی گیرد و به تبع آن، اگر مزایده ای برگزار نشود، حق حراج نیز منتفی خواهد بود.
6. احراز ورشکستگی یا حجر متعهد در تاریخ ابلاغ اجراییه (ماده ۱۶۵ آیین نامه): اگر محرز شود که متعهد در تاریخ ابلاغ اجراییه ورشکسته یا محجور بوده است، حق الاجرا تعلق نمی گیرد و در نتیجه، حق حراج نیز به واسطه عدم تداوم عملیات اجرایی برای فروش مال، منتفی است. (ماده ۱۶۱ آیین نامه نیز مشابه این حکم را بیان می کند.)
7. ابطال اجراییه توسط هیئت حل اختلاف یا مراجع قضایی (ماده ۱۱۲ آیین نامه): در مواردی که اجراییه طبق نظر هیئت حل اختلاف یا حکم قطعی دادگاه ابطال شود، حق الاجرا ممکن است به عهده سردفتر یا متعهدله قرار گیرد، اما حق حراج به دلیل عدم صحت عملیات اجرایی و مزایده، اصلاً تعلق نمی گیرد.
8. درخواست بستانکار برای خودداری از ابلاغ اجراییه (ماده ۱۶۶ آیین نامه): اگر بستانکار درخواست کند که از ابلاغ اجراییه خودداری شود، فقط در صورتی حق الاجرا تعلق می گیرد که محرز باشد اجراییه پیش از وصول و ثبت تقاضای مذکور ابلاغ شده است. در این شرایط نیز، عدم ابلاغ یا توقف در مراحل اولیه، مانع از برگزاری مزایده و تعلق حق حراج می شود.
9. سند معامله معارض و ابطال اجراییه (ماده ۱۵۹ آیین نامه): هرگاه سند معامله معارض اشتباهاً منجر به صدور و ابلاغ اجراییه شده باشد، مادام که حکم قطعی بر اعتبار سند صادر نشده است، حق الاجرا تعلق نمی گیرد و حق حراج نیز منتفی است.

ماده ۱۵۸ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و تبصره های آن نیز به معافیت از حق الاجرا اشاره دارد، از جمله: «چنانچه بدهکار از تاریخ ابلاغ اجراییه ظرف مدت ۱۰ روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد، از پرداخت حق الاجرا معاف خواهد بود.» این مهلت به موجب تبصره بند (ب) ماده ۱۱۳ قانون برنامه ششم توسعه به ۲۰ روز افزایش یافته است. در صورتی که بدهکار ظرف این ۲۰ روز تعهد خود را انجام دهد، نه تنها از حق الاجرا معاف می شود، بلکه نیازی به برگزاری مزایده و در نتیجه پرداخت حق حراج نیز نخواهد بود. همچنین طبق تبصره ۲ همین ماده، «هر گاه بدهکار قبل از تنظیم و امضاء صورتمجلس مزایده نسبت به پرداخت تمام بدهی خود اقدام نماید، نصف حق الاجرا وصول می شود.» در این حالت نیز اگر پرداخت قبل از مزایده باشد، حق حراجی تعلق نمی گیرد.

حق حراج در اسناد خاص

علاوه بر قواعد عمومی حاکم بر حق حراج در اسناد رهنی و ذمه ای، برخی اسناد خاص نظیر اسناد مربوط به تخلیه مورد اجاره یا معامله نیز دارای مقررات ویژه ای در خصوص هزینه های اجرایی از جمله حق حراج هستند که توجه به آن ها ضروری است.

تخلیه مورد اجاره و معامله

در مواردی که اجراییه برای تخلیه مورد اجاره صادر می شود و همچنین در پرونده های مربوط به تخلیه مورد معامله، نحوه محاسبه حقوق دولتی، از جمله حق حراج، تفاوت هایی دارد. در این گونه پرونده ها، حق حراج (یا همان حق الاجرا در این مورد خاص) به صورت پنج درصد (۵%) اجاره بهای سه ماهه محاسبه می گردد. چنانچه در سند، وجه التزام (مثلاً بابت تأخیر در تخلیه) تعیین شده و مورد مطالبه قرار گرفته باشد، علاوه بر اجاره سه ماهه، پنج درصد (۵%) از وجه التزام نیز به عنوان حقوق دولتی دریافت خواهد شد. این شیوه محاسبه، به جای ارزش خود ملک، بر مبنای منفعت حاصل از آن (اجاره بها) استوار است.

نحوه تعیین اجاره بها برای محاسبه

تعیین اجاره بها برای محاسبه حق حراج در اسناد تخلیه، ممکن است با چالش هایی همراه باشد، به خصوص اگر در سند، اجاره بها به وضوح قید نشده باشد. در چنین مواردی، رویه های زیر معمولاً ملاک عمل قرار می گیرد:

1. بهای ملک در سند: اگر در سند اجاره یا معامله، بهای ملک (به عنوان مثال، برای محاسبه خسارت احتمالی) تعیین شده باشد، همان ملاک عمل قرار می گیرد.
2. ارزش معاملاتی ملک: در صورتی که بهای ملک در سند تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی ملک (که توسط اداره دارایی برای محاسبه مالیات نقل و انتقال تعیین می شود) می تواند مبنای محاسبه قرار گیرد.
3. نظر کارشناس ارزیاب: اگر ارزش معاملاتی نیز مشخص نباشد، بهای ملک طبق نظر کارشناس ارزیاب رسمی دادگستری یا کارشناس رسمی اداره ثبت تعیین می گردد. کارشناس با بررسی منطقه، وضعیت ملک و سایر عوامل مؤثر، ارزش روز اجاره ملک را مشخص می کند.
4. فرمول ۱۲% از بهای ملک: در برخی موارد، چنانچه هیچ یک از موارد فوق در دسترس نباشد و نیاز به تعیین اجاره بهای فرضی باشد، می توان ۱۲ درصد (۱۲%) از بهای ملک را به عنوان اجاره یک ماهه در نظر گرفت. سپس سه برابر این مبلغ (یعنی ۳۶% از بهای ملک) به عنوان اجاره سه ماهه برای محاسبه پنج درصد حق حراج مورد استفاده قرار می گیرد.

مثال عملی:
فرض کنید بهای ملکی ۵۰,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال باشد.

• ۱۲% از ۵۰,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال = ۶,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال (اجاره یک ماهه فرضی)
• اجاره سه ماهه: ۶,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال * ۳ = ۱۸,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
• ۵% حق حراج از اجاره سه ماهه: ۱۸,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال * ۵% = ۹۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال

این مثال نشان می دهد که حتی در صورت عدم وجود اجاره بهای مشخص، سازوکارهایی برای تعیین مبنای محاسبه هزینه های اجرایی در اسناد تخلیه وجود دارد. این موضوع بر پیچیدگی قوانین اجرایی تأکید می کند و لزوم مشاوره با متخصصین حقوقی را دوچندان می سازد.

---

سوالات متداول

اگر مزایده خریداری نداشته باشد، حق حراج چگونه است؟

اگر مزایده خریداری نداشته باشد و مال به فروش نرسد، حق حراجی نیز تعلق نمی گیرد. ماده ۱۶۸ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا صراحتاً بیان می دارد: مادام که مزایده صحیحاً واقع نشده، حق مزایده تعلق نمی گیرد. در این صورت، ممکن است بستانکار درخواست تجدید مزایده را نماید یا مال را به میزانی کمتر از قیمت ارزیابی شده (معمولاً با کسر یک عشر) قبول کند.

آیا می توان مبلغ حق حراج را قسطی پرداخت کرد؟

معمولاً مبلغ حق حراج به صورت قسطی پرداخت نمی شود، زیرا این مبلغ پس از فروش مال و به صورت یکجا از محل وجوه حاصل از مزایده کسر می گردد. این حق از جمله حقوق دولتی است که اداره ثبت مسئول وصول آن می باشد و اصولاً امکان تقسیط آن وجود ندارد.

اگر بدهکار در مزایده برنده شود، آیا حق حراج باید بپردازد؟

اگر بدهکار (متعهد) خود در مزایده برنده شود، از نظر فنی وی به عنوان خریدار محسوب می شود و باید بهای مال را پرداخت کند. از آنجا که حق حراج از بهای فروش مال کسر می گردد، این حق همچنان از بهای مال فروخته شده (حتی اگر خریدار خود بدهکار باشد) وصول خواهد شد. در عمل، معمولاً تهاتر صورت می گیرد، یعنی بدهکار تا میزان طلب بستانکار و هزینه ها از پرداخت معاف می شود و مابقی را می پردازد.

حق حراج در مورد اموال عمومی و دولتی چگونه است؟

اصولاً در موارد اجرایی که شامل اموال عمومی و دولتی می شود، مقررات خاص خود را دارد و در برخی موارد ممکن است معافیت هایی از پرداخت هزینه های اجرایی از جمله حق حراج برای نهادهای دولتی وجود داشته باشد. این معافیت ها معمولاً در قوانین بودجه سالانه یا سایر قوانین خاص پیش بینی می شوند و باید به طور موردی بررسی گردند.

آیا اعتراض به مزایده بر حق حراج تأثیر می گذارد؟

بله، اعتراض به مزایده و ابطال آن می تواند بر حق حراج تأثیر مستقیم داشته باشد. اگر مزایده به هر دلیلی (مانند عدم رعایت مقررات قانونی) باطل شود و مزایده صحیحاً واقع نشود، حق حراجی نیز تعلق نمی گیرد. در این صورت، مزایده باید مجدداً برگزار شود و حق حراج فقط پس از برگزاری مزایده صحیح و فروش مال، قابل وصول خواهد بود.

نقش وکیل در کاهش هزینه های اجرایی از جمله حق حراج چیست؟

وکیل متخصص می تواند با آگاهی کامل از قوانین و رویه های اجرایی، نقش مهمی در کاهش هزینه های اجرایی ایفا کند. یک وکیل کارآمد می تواند با انجام اقدامات به موقع، مذاکره برای سازش قبل از مزایده، شناسایی موارد معافیت و اعتراض به اقدامات غیرقانونی اجرایی، از تحمیل هزینه های اضافی از جمله حق حراج به موکل خود جلوگیری کند یا آن را به حداقل برساند. مشاوره با وکیل در مراحل اولیه پرونده اجرایی، به اتخاذ بهترین استراتژی و پیشگیری از مشکلات بعدی کمک شایانی می کند.

نتیجه گیری

حق حراج در اجرای ثبت یکی از اجزای مهم و تفکیک ناپذیر فرآیندهای اجرایی است که آگاهی از جزئیات آن برای تمامی ذینفعان، از جمله بدهکاران، بستانکاران و متخصصان حقوقی، از اهمیت بالایی برخوردار است. این حق، که با هدف تأمین هزینه های مربوط به برگزاری مزایده و خدمات اجرایی توسط اداره ثبت وضع شده، بر اساس درصدی از بهای فروش مال در مزایده محاسبه می گردد. درک تمایز آن با نیم عشر اجرایی، شناخت دقیق نرخ های پلکانی برای اموال منقول و غیرمنقول، و آگاهی از زمان و مسئولیت پرداخت آن، از جمله نکات کلیدی مطرح شده در این مقاله بود.

اهمیت ویژه این موضوع، در شناخت موارد معافیت و عدم تعلق حق حراج نهفته است. قوانینی نظیر بند (پ) ماده ۱۱۷ قانون برنامه ششم توسعه، با اولویت دادن به وصول مطالبات بستانکار، تغییراتی اساسی در نحوه و زمان وصول این حق ایجاد کرده اند. همچنین، موارد متعددی از جمله سازش قبل از مزایده، عدم انجام صحیح مزایده، و ایفای تعهد در مهلت قانونی، می توانند منجر به عدم تعلق یا معافیت از پرداخت این هزینه شوند. این معافیت ها نه تنها می توانند بار مالی قابل توجهی را از دوش متعهد بردارند، بلکه به حل و فصل سریع تر و کارآمدتر پرونده های اجرایی نیز کمک می کنند.

در نهایت، پیچیدگی های موجود در قوانین و آیین نامه های اجرایی، به ویژه در زمینه حق حراج و سایر حقوق دولتی، تأکید بر لزوم بهره مندی از مشاوره وکلای متخصص در حوزه ثبت و اجرا را دوچندان می کند. اقدام به موقع و آگاهانه با راهنمایی مشاوران حقوقی، می تواند از تحمیل هزینه های غیرضروری جلوگیری کرده و به حفظ حقوق تمامی طرفین پرونده کمک شایانی نماید.